Grundblick — Prüfbericht

⚠️ Handlungsbedarf vor Kauf

Es wurden 2 kritische Risiken identifiziert, die vor einer Kaufentscheidung zwingend geklärt werden müssen. Eine beschlossene Sonderumlage von €8.400 ist kurzfristig zahlungspflichtig. Zusätzlich besteht ein eingetragenes Vorkaufsrecht des Mieters. Beide Punkte erfordern notarielle oder rechtliche Klärung.

📄 Grundbuchauszug

🔴 Kritisch

Vorkaufsrecht des Mieters eingetragen

Der aktuelle Mieter hat ein eingetragenes Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen wie du — dein Kauf könnte scheitern, wenn der Mieter das Recht ausübt.

→ Verlange eine schriftliche Verzichtserklärung des Mieters vor Notartermin.

🟡 Klären

Grundschuld über € 280.000 (Volksbank Hamburg)

Eine Grundschuld des Verkäufers ist eingetragen. Sie muss beim Kauf abgelöst werden — das ist normal, muss aber koordiniert sein.

→ Bestätige, dass Löschungsbewilligung zum Notartermin vorliegt.

🟡 Klären

Wohnfläche: 74 m² (Grundbuch) vs. 78 m² (Exposé)

Die im Exposé angegebene Wohnfläche weicht um 4 m² (5,4%) vom Grundbucheintrag ab. Das beeinflusst Hausgeld-Berechnung und ggf. den Kaufpreis.

→ Fordere offizielle Wohnflächenberechnung nach WoFlV an.

🟢 In Ordnung

Eigentümerstruktur eindeutig

Ein einzelner Eigentümer eingetragen, keine Erbengemeinschaft oder GbR. Der Verkäufer kann allein entscheiden.

🟢 In Ordnung

Keine Zwangsvollstreckungsvermerke

Keine Arreste, Zwangsverwaltungs- oder Zwangsversteigerungsvermerke in Abt. III.

📋 WEG-Protokolle (2023–2025)

🔴 Kritisch

Sonderumlage € 42.000 beschlossen (dein Anteil: € 8.400)

Die WEG hat im März 2025 eine Sonderumlage für die Dachsanierung beschlossen. Dein Anteil beträgt € 8.400, fällig zum 01.07.2026. Als Käufer bist du nach Eigentumsübergang zahlungspflichtig — prüfe, ob dies im Kaufpreis berücksichtigt ist.

→ Verhandle € 8.400 Kaufpreisabschlag oder bestätige, dass der Verkäufer die Umlage trägt.

🟡 Klären

Verwalter gewechselt 2024 — Vorwürfe fehlerhafter Abrechnung

Im Protokoll 2023 sind Beschwerden über den damaligen Verwalter dokumentiert (fehlerhafte Nebenkostenabrechnung 2022). Der Verwalter wurde 2024 abberufen. Neue Verwaltung seit Januar 2024.

→ Fordere die korrigierte Nebenkostenabrechnung 2022 an und prüfe ob offene Forderungen bestehen.

🟢 In Ordnung

Protokolle für 3 Jahre vollständig vorhanden

Protokolle der Eigentümerversammlungen 2023, 2024 und 2025 liegen vor.

🟢 In Ordnung

Instandhaltungsrücklage ausreichend (€ 38.000 gesamt)

Die Rücklage beträgt €38.000 für die 18-Einheiten-WEG — angemessen für Baujahr und Gebäudezustand nach erfolgter Dachsanierung.

🟢 In Ordnung

Keine weiteren Sonderumlagen geplant

Keine Diskussionen über weitere außerordentliche Zahlungen in den aktuellen Protokollen.

🏠 Grundblick

Musterstraße 12, 3. OG — Hamburg Barmbek

Gesamtergebnis