Annotierter Beispielbericht
So sieht ein beweisorientierter Befund aus: zu jedem markierten Risiko zeigen wir den anonymisierten Dokumentauszug mit hervorgehobener Fundstelle, den KI-Befund, die Risikoampel und die konkrete Käuferfrage für dein Kaufgespräch.
Musterstraße 12, 3. OG — Hamburg Barmbek
Analysiert am 26. April 2026
📋Grundbuchauszug
Vorkaufsrecht des Mieters eingetragen
KritischAbteilung II — Lasten und Beschränkungen lfd. Nr. | Eingetragene Belastungen ——————————————————————————————— 1 Vorkaufsrecht für den jeweiligen Mieter gemäß § 577 BGB; eingetragen am 14.03.2019, Az. HH-2019-04412. 2 Wegerecht zugunsten des Flurstücks 118/3 (Hofzufahrt).
„Vorkaufsrecht für den jeweiligen Mieter gemäß § 577 BGB; eingetragen am 14.03.2019.“
Der aktuelle Mieter hat ein eingetragenes Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen — der Kauf könnte scheitern, wenn der Mieter das Recht ausübt.
Verlangen Sie eine schriftliche Verzichtserklärung des Mieters vor dem Notartermin.
„Liegt eine schriftliche Verzichtserklärung des Mieters auf sein Vorkaufsrecht vor — und kann ich sie vor dem Notartermin einsehen?“
Grundschuld über € 280.000 (Volksbank Hamburg)
Zu prüfenAbteilung III — Grundpfandrechte lfd. Nr. | Betrag | Berechtigter ——————————————————————————————— 1 12.000,00 EUR Stadt Hamburg (gelöscht 2021) 2 280.000,00 EUR Grundschuld ohne Brief für Volksbank Hamburg eG.
„Grundschuld ohne Brief über 280.000,00 EUR für Volksbank Hamburg eG.“
Eine Grundschuld des Verkäufers ist eingetragen. Sie muss beim Kauf abgelöst werden — das ist normal, muss aber koordiniert sein.
Bestätigen Sie, dass die Löschungsbewilligung zum Notartermin vorliegt.
„Wird die eingetragene Grundschuld der Volksbank Hamburg bis zur Eigentumsumschreibung gelöscht, und liegt die Löschungsbewilligung dem Notar vor?“
Wohnfläche: 74 m² (Grundbuch) vs. 78 m² (Exposé)
Zu prüfenexpose.pdf (S. 1): „Wohnfläche ca. 78 m², 3 Zimmer" grundbuch.pdf (S. 1): „Wohnungs-/Teileigentum, 74 m²" ——————————————————————————————— Differenz: 4 m² (5,4 %) — keine WoFlV-Berechnung beigefügt.
Kein wörtliches Zitat extrahierbar — Befund aus dem Gesamtkontext des Dokuments abgeleitet.
Die im Exposé angegebene Wohnfläche weicht um 4 m² (5,4 %) vom Grundbucheintrag ab. Das beeinflusst Hausgeld-Berechnung und ggf. den Kaufpreis.
Fordern Sie eine offizielle Wohnflächenberechnung nach WoFlV an.
„Auf welcher Berechnungsgrundlage beruhen die 78 m² im Exposé — gibt es eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV, die die Differenz zum Grundbuch erklärt?“
📝WEG-Protokolle
Sonderumlage € 42.000 beschlossen (Ihr Anteil: € 8.400)
KritischTOP 4 — Dachsanierung Vorderhaus Beschluss: Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 42.000,00 EUR zur Dachsanierung, fällig zum 01.07.2026. Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA). Abstimmung: 14 Ja / 2 Nein / 2 Enthaltungen — angenommen. (Anteil Einheit Nr. 7 lt. MEA-Schlüssel: 8.400,00 EUR)
„Beschluss: Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 42.000,00 EUR zur Dachsanierung, fällig zum 01.07.2026.“
Die WEG hat im März 2025 eine Sonderumlage für die Dachsanierung beschlossen. Ihr Anteil beträgt € 8.400, fällig zum 01.07.2026. Als Käufer sind Sie nach Eigentumsübergang zahlungspflichtig.
Verhandeln Sie € 8.400 Kaufpreisabschlag oder bestätigen Sie, dass der Verkäufer die Umlage trägt.
„Wer trägt die zum 01.07.2026 fällige Sonderumlage von € 8.400 — Sie als Verkäufer oder ich als Käufer? Können wir das im Kaufvertrag verbindlich festhalten?“
Verwalter gewechselt 2024 — Vorwürfe fehlerhafter Abrechnung
Zu prüfenTOP 6 — Beschwerden zur Verwaltung Mehrere Eigentümer rügen Fehler in der Nebenkosten- abrechnung 2022. Verwaltung sagt Prüfung zu. (Folgeprotokoll 2024: Verwalter abberufen, Neubestellung)
Kein wörtliches Zitat extrahierbar — Befund aus dem Gesamtkontext des Dokuments abgeleitet.
Im Protokoll 2023 sind Beschwerden über den damaligen Verwalter dokumentiert (fehlerhafte Nebenkostenabrechnung 2022). Der Verwalter wurde 2024 abberufen. Neue Verwaltung seit Januar 2024.
Fordern Sie die korrigierte Nebenkostenabrechnung 2022 an und prüfen Sie, ob offene Forderungen bestehen.
„Wurde die beanstandete Nebenkostenabrechnung 2022 inzwischen korrigiert, und bestehen daraus noch offene Forderungen gegen die Einheit?“
Kritische Punkte gefunden — nächste Schritte
Bei mehreren markierten Risiken empfehlen wir, die kritischsten Punkte vor dem Notartermin durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen.
Rechtlicher Hinweis: Diese KI-Analyse ersetzt keine anwaltliche oder notarielle Beratung. Grundblick prüft Dokumente auf bekannte Risikoindikatoren und gibt Orientierung für das Kaufgespräch. Lassen Sie kritische Punkte durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen.