Break-even-Rechner
Wie lange musst du eine Immobilie halten, bis die Wertsteigerung deine Kaufnebenkosten wieder eingespielt hat? Finde deine Mindesthaltedauer in Sekunden heraus, kostenlos.
Deine eigene Annahme — keine Prognose. Niemand kennt die künftige Wertentwicklung. Probier ruhig mehrere Werte aus.
Warum die Kaufnebenkosten den Break-even bestimmen
Beim Immobilienkauf fallen einmalige Nebenkosten an, die nicht im Kaufpreis stecken: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und — wenn ein Makler beteiligt ist — dessen Provision. Zusammen sind das je nach Bundesland schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises. Dieses Geld ist sofort weg und steckt nicht im Wert der Wohnung. Erst wenn die Immobilie genug an Wert gewinnt, hast du diese Nebenkosten wieder drin — das ist dein Break-even.
Woraus sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen
- Grunderwerbsteuer: der größte Block. Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar & Grundbuch: für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch — zusammen meist rund 1,5 %.
- Maklerprovision: fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage meist — der Käuferanteil liegt oft bei 3,57 % inkl. Umsatzsteuer.
Was der Rechner bewusst weglässt
Die Berechnung ist eine schnelle Orientierung, kein vollständiges Investment-Modell. Sie ignoriert Finanzierungszinsen, Verkaufskosten, Mieteinnahmen und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Besonders wichtig für Privatkäufer: Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt unter Umständen Spekulationssteuer nach § 23 EStG auf den Gewinn. Der reale Break-even kann dadurch deutlich später liegen als hier ausgewiesen.
Bevor du dich bindest
Die Kaufnebenkosten sind in dem Moment verloren, in dem du unterschreibst. Umso wichtiger ist, dass die Wohnung hält, was sie verspricht. Eine drohende Sonderumlage, ein Sanierungsstau oder eine Belastung im Grundbuch kann deine Rechnung kippen — diese Risiken stehen in den WEG-Protokollen, dem Wirtschaftsplan und der Teilungserklärung. Genau diese Dokumente prüft Grundblick gegen 50 Risikokategorien.
Häufige Fragen
Was bedeutet Break-even beim Immobilienkauf?
Break-even ist der Zeitpunkt, ab dem die Wertsteigerung deiner Immobilie die einmaligen Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision — wieder hereingeholt hat. Verkaufst du vorher, machst du allein durch diese Nebenkosten Verlust, selbst wenn der Marktwert leicht gestiegen ist.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Die Kaufnebenkosten liegen meist zwischen rund 9 und 15 % des Kaufpreises. Den größten Block bildet die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %, je nach Bundesland), dazu kommen Notar und Grundbuch (zusammen etwa 1,5 %) und — falls ein Makler beteiligt ist — der Käuferanteil der Provision (häufig 3,57 % inkl. USt).
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt an?
Der Satz wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Im Rechner ist der Satz deines Bundeslands vorbelegt und editierbar, falls sich etwas ändert.
Wie wird die Mindesthaltedauer berechnet?
Der Rechner löst die Gleichung Kaufpreis × ((1 + g)^t − 1) = Kaufnebenkosten nach der Zeit t auf, also t = ln(1 + Nebenkosten/Kaufpreis) / ln(1 + g), wobei g die jährliche Wertsteigerung ist. Das Ergebnis hängt nur vom Verhältnis der Nebenkosten zum Kaufpreis und von der angenommenen Wertsteigerung ab — nicht vom absoluten Kaufpreis.
Berücksichtigt der Rechner Steuern und Finanzierung?
Nein, es ist eine bewusst vereinfachte Betrachtung. Finanzierungszinsen, Verkaufskosten, Mieteinnahmen und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn bleiben außen vor. Wichtig für Privatpersonen: Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, kann nach § 23 EStG Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen — das verschiebt den echten Break-even nach hinten.