Rückauflassungsvormerkung eingetragen
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Eine Rückauflassungsvormerkung sichert dem früheren Eigentümer das Recht, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzufordern. Sie steht in Abteilung II und ist ein erhebliches Risiko: Tritt der vereinbarte Fall ein, kannst du die Wohnung verlieren. Solche Eintragungen stammen oft aus Schenkungen oder Verträgen mit Gemeinden.
Was bedeutet das für dich?
Die Rückauflassungsvormerkung knüpft den Eigentumserhalt an Bedingungen — etwa eine Bebauungspflicht oder ein Wohnrecht für den Schenker.
Vor dem Kauf muss geklärt sein, ob die Bedingungen erfüllt sind und ob die Vormerkung vor Übergabe gelöscht wird.
So steht es typischerweise im Dokument
„Rückauflassungsvormerkung für … (früherer Eigentümer) — Anspruch auf Rückübertragung bei Eintritt der Bedingung …, eingetragen in Abteilung II."
„Wiederkaufsrecht gemäß Kaufvertrag vom … zugunsten des Veräußerers."
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Ist die auslösende Bedingung längst entfallen und eine Löschung vorbereitet, ist das Risiko gering.
Noch aktiv, kann der frühere Eigentümer die Immobilie unter den vereinbarten Bedingungen zurückfordern — ein erhebliches Risiko, das deine Eigentümerstellung dauerhaft unsicher macht und die Finanzierung erschwert.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Keine Rückauflassungsvormerkung oder Löschungsbewilligung des Berechtigten liegt bereits vor.
- Genau prüfen: Vormerkung vorhanden, auslösende Bedingungen aber wohl entfallen — Löschung noch zu organisieren.
- Hohes Risiko: Aktive Rückauflassungsvormerkung oder Wiederkaufsrecht mit noch eintrittsfähigen Bedingungen.
Worauf du achten solltest
- Unter welchen Bedingungen darf zurückgefordert werden?
- Wird die Vormerkung vor deinem Eigentumsübergang gelöscht?
- Liegt eine Löschungsbewilligung des Berechtigten vor?
Was jetzt tun?
- Lass dir den zugrunde liegenden Vertrag zeigen, der die Rückforderung regelt.
- Kläre, welche Bedingung das Recht auslöst und ob sie noch eintreten kann.
- Verlange die Löschungsbewilligung des Berechtigten vor oder Zug um Zug mit dem Kauf.
- Lass den Notar die lastenfreie Übertragung absichern.
Beispiel aus der Praxis
Eltern hatten die Wohnung dem Sohn übertragen — mit Rückforderungsrecht, falls er sie ohne ihre Zustimmung verkauft. Genau das tut er jetzt. Ohne deren Löschungsbewilligung trägt der Käufer das Risiko, dass die Eltern zurückfordern.
Häufige Irrtümer
„Eine alte Rückauflassungsvormerkung ist sicher erloschen.“
Tatsächlich: Sie bleibt eingetragen und wirksam, bis sie förmlich gelöscht wird — unabhängig vom Alter.
„Der Notar löscht das automatisch beim Kauf.“
Tatsächlich: Eine Löschung braucht die Bewilligung des Berechtigten. Liegt sie nicht vor, bleibt die Vormerkung bestehen.
Quellen & Normen
- § 883 BGB — Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs
- §§ 456–462 BGB — Wiederkauf; §§ 497 ff. BGB im Übertragungskontext
- § 875 BGB — Aufhebung/Löschung nur mit Bewilligung des Berechtigten
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Lass eine Rückauflassungsvormerkung immer notariell oder anwaltlich prüfen — Inhalt, Auslösebedingungen und Löschung müssen vor dem Kauf geklärt sein.
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Häufige Fragen
Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Sie sichert einem früheren Eigentümer das Recht, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzuverlangen. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs.
Ist eine Rückauflassungsvormerkung gefährlich?
Sie kann es sein. Tritt die vereinbarte Bedingung ein, droht der Verlust der Immobilie. Sie sollte vor dem Kauf gelöscht oder rechtlich geprüft werden.
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Inhaltlich zusammenhängende Risiken — auch aus anderen Unterlagen: Belastungen & Rechte Dritter.
Weitere Begriffe: Grundbuchauszug
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