Grundschuld oder Hypothek eingetragen
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Eine Grundschuld oder Hypothek in Abteilung III bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dient. Beim Kauf muss diese Belastung abgelöst oder — selten — übernommen werden. Für Käufer ist das normal, aber wichtig: Es beeinflusst Kaufpreisabwicklung und Finanzierung, und die Löschung muss sauber geregelt sein.
Was bedeutet das für dich?
In den meisten Käufen wird die alte Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, während deine Bank eine neue Grundschuld eintragen lässt.
Der Notar koordiniert die Ablösung über Treuhandauflagen der finanzierenden Bank — so fließt dein Geld nur gegen Löschungsbewilligung.
So steht es typischerweise im Dokument
„Abteilung III, lfd. Nr. … : Grundschuld ohne Brief über … Euro für … Bank, nebst … % Jahreszinsen."
„Hypothek über … Euro zur Sicherung der Darlehensforderung …" (seltener als die Grundschuld).
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Ist die Lastenfreistellung im Kaufvertrag geregelt und wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst, übernimmst du eine lastenfreie Wohnung.
Übernimmst du eine bestehende Grundschuld oder ist die Ablösung ungeklärt, kann das deine Finanzierung und den Kaufpreis verändern — und im schlimmsten Fall haftet das Objekt für fremde Schulden.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Grundpfandrechte vorhanden, aber im Kaufvertrag zur lastenfreien Übertragung vorgesehen und vom Notar abgesichert.
- Genau prüfen: Belastungen vorhanden, Ablösung/Löschungsbewilligung noch zu organisieren.
- Hohes Risiko: Belastung übersteigt erkennbar den Kaufpreis oder die Lastenfreistellung ist nicht gesichert.
Worauf du achten solltest
- Wird die bestehende Grundschuld vor oder bei Kauf gelöscht?
- Liegt eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank vor?
- Übernimmst du eine Grundschuld oder wird sie vollständig abgelöst?
Was jetzt tun?
- Lies Höhe und Gläubiger jeder Grundschuld in Abteilung III.
- Stelle sicher, dass der Kaufvertrag die Lastenfreistellung und die Verwendung des Kaufpreises zur Ablösung regelt.
- Lass den Notar Löschungsbewilligungen der Gläubiger einholen.
- Übernimmst du eine Grundschuld bewusst, lass die Konditionen schriftlich bestätigen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung ist mit 180.000 Euro Grundschuld belastet, Kaufpreis 250.000 Euro. Der Notar löst die Grundschuld aus dem Kaufpreis ab und holt die Löschungsbewilligung der Bank ein — der Käufer erhält das Objekt lastenfrei. Sauber geregelt, kein Problem.
Häufige Irrtümer
„Eine eingetragene Grundschuld bedeutet, dass die Wohnung verschuldet bleibt.“
Tatsächlich: Bei korrekter Abwicklung wird sie aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht — du erhältst das Objekt lastenfrei.
„Die Grundschuldhöhe entspricht der Restschuld.“
Tatsächlich: Die eingetragene Summe ist oft höher als die tatsächliche Restschuld; maßgeblich ist die Ablösesumme der Bank, nicht der Grundbuchbetrag.
Quellen & Normen
- § 1191 BGB — Grundschuld; § 1113 BGB — Hypothek
- § 1192 BGB — Anwendung der Hypothekenvorschriften auf die Grundschuld
- § 875 BGB — Löschung nur mit Bewilligung des Gläubigers
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Der Notar wickelt Ablösung und Lastenfreistellung ab. Hol zusätzlich Rat ein, wenn du eine Grundschuld übernehmen willst oder die Belastung den Kaufpreis erreicht.
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Häufige Fragen
Muss eine Grundschuld beim Kauf gelöscht werden?
In der Regel ja. Die alte Grundschuld des Verkäufers wird aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, deine Bank trägt eine neue ein.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Beide sichern ein Darlehen. Die Grundschuld ist flexibler und heute üblich, weil sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist; die Hypothek schon.
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Inhaltlich zusammenhängende Risiken — auch aus anderen Unterlagen: Belastungen & Rechte Dritter.
Weitere Begriffe: Grundbuchauszug
Grundblick liefert eine KI-gestützte Ersteinschätzung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung durch Notar, Anwalt oder Sachverständige. Stand: 2026-04-26.