Immobilienkauf: Checkliste aller Unterlagen

Warum die Unterlagen über deinen Kauf entscheiden

Beim Immobilienkauf zählt nicht der erste Eindruck, sondern die Aktenlage. Ein gepflegtes Haus kann eine nicht genehmigte Anbaute, eine eingetragene Baulast oder eine drohende Sonderumlage verbergen — sichtbar wird das nur in den Dokumenten. Wer vor der Unterschrift einen vollständigen Satz prüft, kauft mit offenen Augen statt auf Vertrauen.

Genauso wichtig wie die Inhalte ist die Vollständigkeit selbst. Welche Papiere ein Verkäufer liefert — und welche nicht — sagt oft mehr aus als ihr Inhalt. Ein seriöser Verkäufer hat die Kernunterlagen griffbereit; lange Verzögerungen oder Ausreden sind ein eigenes Warnsignal.

Kategorie 1: Grundstück und Eigentum

Diese Unterlagen klären die rechtliche Grundlage: Wem gehört das Grundstück, was lastet darauf und was darf darauf passieren. Sie sind die Basis jeder weiteren Prüfung, weil sie Eigentum und Belastungen verbindlich dokumentieren.

• Aktueller Grundbuchauszug — zeigt Eigentümer, Grundschulden, Hypotheken sowie Rechte Dritter wie Wege- oder Wohnrechte. Ein nicht gelöschtes Grundpfandrecht oder ein eingetragenes Nutzungsrecht kann dich nach dem Kauf jahrelang binden.
• Flurkarte beziehungsweise amtlicher Lageplan — belegt Lage, Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks und ob die tatsächliche Bebauung dazu passt.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis — Baulasten stehen nicht im Grundbuch, verpflichten dich aber öffentlich-rechtlich, etwa zu Abstandsflächen oder Zufahrten für den Nachbarn. Fehlt dieser Auszug, bleibt ein ganzes Risikofeld unsichtbar.
• Auskunft aus dem Altlastenkataster — gibt Hinweise auf Bodenverunreinigungen oder frühere schädliche Nutzungen, deren Sanierung sehr teuer werden kann.

Kategorie 2: Das Gebäude

Diese Dokumente belegen, dass das Gebäude legal errichtet wurde, wie groß es wirklich ist und in welchem energetischen Zustand es sich befindet. Abweichungen zwischen Papier und Realität sind hier besonders teuer, weil sie nachträgliche Genehmigungen oder Rückbauten nach sich ziehen können.

• Baugenehmigung samt genehmigten Bauplänen — beweist, dass das Gebäude in seiner heutigen Form genehmigt ist. Fehlt sie, drohen bei nachträglichen An- oder Umbauten Schwarzbau-Problematik und Rückbauverfügungen.
• Baubeschreibung — dokumentiert verwendete Materialien und Bauweise und hilft, die Qualität und mögliche Schwachstellen einzuschätzen.
• Aktuelle Grundrisse aller Geschosse — Grundlage für Planung, Finanzierung und den Abgleich mit der tatsächlichen Aufteilung.
• Wohnflächenberechnung — die Wohnfläche bestimmt Wert und Kaufpreis pro Quadratmeter. Eine fehlende oder geschönte Berechnung kann den Preis erheblich verzerren.
• Energieausweis — gesetzlich Pflicht und Hinweis auf den energetischen Zustand und künftige Heizkosten. Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis ist ein klares Defizit.
• Nachweise zu Sanierungen und Modernisierungen — Rechnungen und Belege zu Dach, Heizung, Leitungen, Fenstern oder Fassade zeigen, was wann erneuert wurde und was als Nächstes ansteht.

Kategorie 3: Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Kaufst du eine Wohnung, kaufst du Teil einer Eigentümergemeinschaft mit. Deshalb musst du nicht nur die Wohnung, sondern auch die finanzielle und rechtliche Verfassung der gesamten WEG prüfen. Diese Unterlagen verraten, ob die Gemeinschaft gesund wirtschaftet oder ob Kosten auf dich zurollen.

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung — definiert Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und die Spielregeln der WEG, etwa Stimmrechte und Kostenverteilung.
• Aufteilungsplan — zeigt, welche Räume und Flächen zu deinem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen zum Gemeinschaftseigentum verlaufen.
• WEG-Protokolle der letzten drei Jahre — machen sichtbar, welche Beschlüsse gefasst wurden, ob Streit besteht und welche Maßnahmen geplant sind.
• Aktueller Wirtschaftsplan — zeigt die laufenden Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und damit dein künftiges Hausgeld.
• Jahresabrechnungen — belegen, ob die Gemeinschaft mit dem Geld auskommt oder regelmäßig nachfinanzieren muss.
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage — eine zu geringe Rücklage bedeutet, dass größere Reparaturen über Sonderumlagen direkt aus deiner Tasche kommen.
• Beschlossene oder geplante Sonderumlagen — verraten konkrete Zusatzkosten, die nach dem Kauf fällig werden können.
• Aktuelle Hausgeldabrechnung — zeigt deine laufende monatliche Belastung und ob es Rückstände gibt.

Kategorie 4: Zusätzlich bei vermieteten Objekten

Kaufst du eine vermietete Immobilie, trittst du in bestehende Mietverhältnisse ein — Kauf bricht nicht Miete. Du übernimmst die laufenden Verträge mit allen Rechten und Pflichten, deshalb musst du genau wissen, worauf du dich einlässt.

• Alle Mietverträge — bestimmen Miethöhe, Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten und besondere Vereinbarungen, an die du gebunden bist.
• Aktuelle Mietaufstellung — gibt einen Überblick über Soll- und Ist-Mieten und zeigt mögliche Mietausfälle oder Leerstand.
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre — belegen, ob die Betriebskosten korrekt umgelegt wurden und ob Nachforderungen oder Erstattungen offen sind.
• Kautionsnachweise — zeigen, welche Kautionen vereinnahmt wurden und korrekt verwahrt sind; diese musst du als neuer Eigentümer übernehmen und am Mietende zurückzahlen.

Kategorie 5: Finanzielle und rechtliche Unterlagen

Zum Schluss die Dokumente rund um Vertrag, laufende Lasten und Absicherung. Sie entscheiden über die konkreten Zahlen deines Kaufs und über die rechtliche Form, in der er abläuft. Hier solltest du dir besonders viel Zeit zum Lesen nehmen.

• Kaufvertragsentwurf — die rechtlich verbindliche Grundlage des Geschäfts. Lies ihn rechtzeitig vor dem Notartermin, denn Haftungsausschlüsse, Übergabetermine und Zahlungsmodalitäten stehen hier.
• Grundsteuerbescheid — zeigt die laufende jährliche Grundsteuerbelastung, die du als neuer Eigentümer trägst.
• Versicherungsnachweise, insbesondere zur Wohngebäudeversicherung — belegen den bestehenden Schutz und ob es zurückliegende Schadensfälle gab.

Die Checkliste auf einen Blick

Arbeite die folgenden Punkte der Reihe nach ab und hake jeden Posten erst ab, wenn dir das aktuelle Dokument tatsächlich vorliegt. Was nicht geliefert wird, ist offen — und damit ein Risiko, kein erledigter Punkt.

1. Aktueller Grundbuchauszug liegt vor und ist gelesen.
2. Flurkarte beziehungsweise Lageplan stimmt mit der Bebauung überein.
3. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ist angefordert und geprüft.
4. Auskunft aus dem Altlastenkataster liegt vor.
5. Baugenehmigung samt Plänen ist vorhanden und passt zum Ist-Zustand.
6. Baubeschreibung, Grundrisse und Wohnflächenberechnung sind geprüft.
7. Gültiger Energieausweis liegt vor.
8. Nachweise zu Sanierungen und Modernisierungen sind gesichtet.
9. Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan liegen vor.
10. Bei Eigentumswohnung: WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen sind durchgesehen.
11. Bei Eigentumswohnung: Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplante Sonderumlagen und aktuelle Hausgeldabrechnung sind geklärt.
12. Bei Vermietung: Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise liegen vollständig vor.
13. Kaufvertragsentwurf ist rechtzeitig erhalten und geprüft.
14. Grundsteuerbescheid und Versicherungsnachweise liegen vor.