Notartermin vorbereiten und Kaufvertrag prüfen

Die Rolle des Notars: neutral, nicht dein Anwalt

Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben — ohne sie ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Notar beurkundet den Vertrag, belehrt beide Parteien über die rechtliche Tragweite und sorgt für eine korrekte Abwicklung über das Grundbuch. Er ist dabei zur Neutralität verpflichtet und steht weder auf der Seite des Käufers noch des Verkäufers.

Das ist ein häufiges Missverständnis: Der Notar ist nicht dein Anwalt. Er prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Immobilie ihr Geld wert ist oder ob der Vertrag für dich wirtschaftlich vorteilhaft ist. Er stellt nur sicher, dass die Beurkundung formal korrekt abläuft und beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben.

Vom Entwurf zur Beurkundung: der zeitliche Ablauf

Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge: Zuerst erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags, dann folgt der Beurkundungstermin, und danach beginnt die eigentliche Abwicklung. Den Entwurf solltest du als Verbraucher rechtzeitig vor dem Termin in Ruhe lesen können.

Im Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und erläutert die wesentlichen Punkte. Du darfst und sollst dabei jederzeit Fragen stellen oder Änderungen verlangen — auch noch im Termin. Erst wenn beide Parteien einverstanden sind, wird unterschrieben.

1. Notar erstellt den Entwurf und sendet ihn an beide Parteien.
2. Du liest den Entwurf während der Frist sorgfältig und notierst Fragen.
3. Beurkundungstermin: Vorlesen, Belehrung, Klärung offener Punkte, Unterschrift.
4. Abwicklung: Der Notar veranlasst alle Schritte bis zur Eigentumsumschreibung.

Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabe prüfen

Der Kaufpreis und seine Fälligkeit sind die zentralen wirtschaftlichen Klauseln. Du solltest auf keinen Fall zahlen, bevor die wichtigsten Sicherheiten zu deinen Gunsten bestehen. Üblicherweise wird die Fälligkeit an mehrere Bedingungen geknüpft, die der Notar schriftlich bestätigt.

• Die Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Lastenfreistellung für nicht übernommene Grundschulden ist gesichert.
• Alle erforderlichen Genehmigungen und Verzichtserklärungen liegen vor.
• Der Notar versendet erst dann die Fälligkeitsmitteilung an dich.

Prüfe außerdem den Termin für Übergabe und Besitzübergang — also ab wann Nutzen, Lasten und Gefahr auf dich übergehen. Dieser Zeitpunkt ist oft, aber nicht zwingend an die Kaufpreiszahlung gekoppelt. Kläre, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird und ob noch Mietverhältnisse oder Nutzungsrechte bestehen.

Auflassung, Belastungsvollmacht und Gewährleistung

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang; die Auflassungsvormerkung sichert deinen Anspruch im Grundbuch, bis du als Eigentümer eingetragen bist. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Achte darauf, dass die Vormerkung vor deiner Zahlung eingetragen wird.

Finanzierst du den Kauf, enthält der Vertrag meist eine Belastungsvollmacht. Sie erlaubt es, schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld für deine Bank ins Grundbuch einzutragen — sonst hätte deine Bank keine Sicherheit für das Darlehen. Diese Vollmacht ist üblich, sollte aber auf den Finanzierungszweck begrenzt sein.

Lass dir bekannte Mängel deshalb möglichst ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen, statt dich auf mündliche Zusagen zu verlassen. Prüfe auch, ob mitverkauftes Inventar — etwa Einbauküche oder Markise — gesondert ausgewiesen ist. Ein separat bewertetes Inventar kann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken, sollte aber realistisch angesetzt sein.

Bestehende Grundschulden und Rücktrittsrechte

Steht in Abteilung III des Grundbuchs noch eine Grundschuld oder Hypothek des Verkäufers, muss der Vertrag die Lastenfreistellung regeln. Üblich ist, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers fließt, die im Gegenzug die Löschung bewilligt. So gehst du nicht das Risiko ein, eine fremde Belastung zu übernehmen.

Prüfe ebenso, welche Rücktrittsrechte der Vertrag vorsieht — etwa wenn eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt oder eine vereinbarte Bedingung nicht eintritt. Ein Kaufvertrag ohne klaren Mechanismus für den Fall der Nichtzahlung oder ausbleibender Lastenfreistellung lässt dich im Streitfall ohne Handhabe.

Die Abwicklung nach der Unterschrift

Mit der Unterschrift ist der Kauf zwar beurkundet, aber noch nicht abgeschlossen. Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch — und bis dahin steuert der Notar eine Reihe von Schritten in fester Reihenfolge. Du musst hier nichts selbst veranlassen, solltest den Stand aber nachvollziehen können.

1. Eintragung der Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten.
2. Sicherung der Lastenfreistellung für nicht übernommene Grundschulden.
3. Fälligkeitsmitteilung des Notars, sobald alle Voraussetzungen vorliegen.
4. Zahlung des Kaufpreises durch dich innerhalb der gesetzten Frist.
5. Festsetzung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt und Zahlung.
6. Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt.
7. Eigentumsumschreibung: Du wirst als neuer Eigentümer eingetragen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt ist; ohne sie nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vor. Plane diesen Ablauf zeitlich ein — von der Beurkundung bis zur endgültigen Eintragung vergehen je nach Auslastung der Ämter oft mehrere Wochen bis Monate.

Fragen an den Notar, Kosten und Warnsignale

Bereite konkrete Fragen vor, statt im Termin nur zuzuhören. Der Notar ist verpflichtet, dir die rechtliche Tragweite zu erläutern — nutze das aktiv.

• Wann genau wird der Kaufpreis fällig und welche Sicherheiten habe ich bis dahin?
• Ist die Auflassungsvormerkung vor meiner Zahlung sichergestellt?
• Wie wird mit den bestehenden Grundschulden des Verkäufers verfahren?
• Welche Rücktrittsrechte habe ich, wenn der Verkäufer nicht erfüllt?
• Welche Kosten und welcher Zeitrahmen kommen auf mich zu?

Für Notar- und Grundbuchkosten solltest du grob mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen — das ist eine ungefähre Orientierung, keine garantierte Größe. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und dem konkreten Aufwand. Die Grunderwerbsteuer kommt separat hinzu und hängt vom Bundesland ab.