Auflassungsvormerkung fehlt
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Eine Auflassungsvormerkung schützt dich als Käufer, indem sie deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch sichert — solange sie fehlt, könnte der Verkäufer die Wohnung erneut verkaufen oder belasten. Üblicherweise trägt der Notar sie nach Kaufvertrag und vor Kaufpreiszahlung ein. Fehlt sie zum Zahlungszeitpunkt, ist Vorsicht geboten.
Was bedeutet das für dich?
Die Auflassungsvormerkung ist deine wichtigste Absicherung zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung.
Zahle den Kaufpreis erst, wenn die Vormerkung zu deinen Gunsten eingetragen ist — so kann der Verkäufer nicht doppelt verkaufen.
So steht es typischerweise im Dokument
Maßgeblich ist das Fehlen dieser Eintragung: „Auflassungsvormerkung für den Käufer …" ist in Abteilung II (noch) nicht vorhanden.
Im Kaufvertrag steht regelmäßig: „Zur Sicherung des Übereignungsanspruchs wird die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt und beantragt."
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Wird die Vormerkung mit dem Notarvertrag zeitnah eingetragen, bist du als Käufer abgesichert.
Fehlt sie, während du schon zahlst oder den Vertrag schließt, könnte der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten — du stündest ohne Sicherung da.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten ist eingetragen oder beim Grundbuchamt beantragt und gesichert.
- Genau prüfen: Kaufvertrag geschlossen, Vormerkung beantragt, Eintragung steht aber noch aus.
- Hohes Risiko: Zahlung oder Vorleistung erfolgt, ohne dass eine Vormerkung beantragt oder eingetragen ist.
Worauf du achten solltest
- Ist die Vormerkung zu deinen Gunsten bereits eingetragen?
- Hat der Notar die Eintragung als Zahlungsvoraussetzung bestätigt?
- Stimmt die Rangstelle (möglichst vorrangig)?
Was jetzt tun?
- Stelle sicher, dass der Kaufvertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vorsieht.
- Zahle den Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen — inklusive eingetragener Vormerkung — bestätigt.
- Lass dir die Eintragung der Vormerkung vom Notar belegen.
- Akzeptiere keine Vorleistung ohne Sicherung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer überweist eine „Reservierungszahlung" direkt an den Verkäufer, bevor eine Vormerkung eingetragen ist. Der Verkäufer verkauft kurz darauf an einen Höherbietenden. Ohne Vormerkung hat der erste Käufer nur einen schwachen Rückzahlungsanspruch.
Häufige Irrtümer
„Mit dem unterschriebenen Kaufvertrag gehört mir die Wohnung.“
Tatsächlich: Eigentum entsteht erst mit Eintragung im Grundbuch. Bis dahin schützt dich nur die Auflassungsvormerkung.
„Die Vormerkung ist nur Formsache.“
Tatsächlich: Sie ist dein zentraler Schutz gegen Zweitverkauf und Nachbelastung in der Zeit bis zur Eigentumsumschreibung.
Quellen & Normen
- § 883 BGB — Auflassungsvormerkung, Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs
- § 888 BGB — Wirkung gegenüber Zwischenverfügungen
- § 925 BGB — Auflassung; Eigentumsübergang erst mit Grundbucheintragung
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Vertrau hier auf den abwickelnden Notar — er steuert Vormerkung und Kaufpreisfälligkeit. Stutzig werden solltest du, wenn jemand Zahlungen ohne Notar oder ohne Vormerkung verlangt.
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Häufige Fragen
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Sie sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich erneut verkauft oder belastet.
Wann sollte ich den Kaufpreis zahlen?
Erst wenn die Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten eingetragen und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen des Notars erfüllt sind.
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Weitere Begriffe: Grundbuchauszug
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