Leerstand dokumentiert
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Stehen Teile der Immobilie leer, fehlen dir ab dem ersten Tag Mieteinnahmen und du musst die Neuvermietung selbst übernehmen. Leerstand kann harmlos sein oder auf schlechte Lage, Zustand oder Mietniveau hindeuten. Für Käufer ist entscheidend, warum die Einheit leer steht und wie schnell sie sich zu welcher Miete wieder vermieten lässt.
Was bedeutet das für dich?
Leerstand bedeutet sofortigen Mietausfall plus laufende Kosten, die du allein trägst. Eine in Aussicht gestellte Miete im Exposé ist nur kalkuliert, nicht real.
Dauerhafter Leerstand ist oft ein Warnsignal für strukturelle Probleme — schlechte Lage, schlechter Zustand oder ein zu hoch angesetztes Mietniveau.
So steht es typischerweise im Dokument
Im Exposé erscheint Leerstand oft als „Potenzialmiete" oder „erzielbare Miete" — eine kalkulierte, keine real fließende Einnahme.
Entscheidend ist die Frage nach Ursache und Dauer des Leerstands, die der Verkäufer offenlegen sollte.
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Leerstand bedeutet ab dem ersten Tag fehlende Mieteinnahmen plus laufende Kosten (Hausgeld, Zinsen, Grundsteuer), die du allein trägst.
Du musst die Neuvermietung selbst organisieren — mit Maklerkosten, Mietausfallrisiko und Zeitaufwand.
Dauerhafter Leerstand ist oft ein Warnsignal für strukturelle Probleme: Lage, Zustand oder ein zu hoch angesetztes Mietniveau.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Kurzer, erklärbarer Leerstand (Mieterwechsel, geplante Eigennutzung) bei guter Lage und realistischer Mieterwartung.
- Genau prüfen: Mehrere Monate Leerstand, Ursache klärbar, Neuvermietung zu leicht reduzierter Miete absehbar.
- Hohes Risiko: Langer, unerklärter Leerstand — Hinweis auf schlechte Lage, schlechten Zustand oder überhöhtes Mietniveau, schwer vermietbar.
Worauf du achten solltest
- Seit wann und warum steht die Einheit leer?
- Zu welcher realistischen Miete lässt sie sich neu vermieten?
- Welche Kosten trägst du während des Leerstands?
Was jetzt tun?
- Frage konkret nach, seit wann und warum die Einheit leer steht.
- Ermittle die realistisch erzielbare Miete über den örtlichen Mietspiegel, nicht über die Exposé-Zahl.
- Kalkuliere die laufenden Kosten während einer mehrmonatigen Vermarktungsphase ein.
- Besichtige den Zustand der Einheit gründlich auf versteckte Mängel.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer übernimmt eine seit über einem Jahr leerstehende Wohnung mit der im Exposé genannten Potenzialmiete. Nach dem Kauf zeigt sich: Die Lage und der Zustand erlauben nur 20 Prozent weniger Miete — und die Vermarktung dauert weitere vier Monate mit voller Kostenlast.
Häufige Irrtümer
„Die Potenzialmiete im Exposé bekomme ich nach dem Kauf.“
Tatsächlich: Sie ist nur kalkuliert. Die real erzielbare Miete kann deutlich darunter liegen, vor allem bei langem Leerstand.
„Leerstand ist immer schlecht.“
Tatsächlich: Bei geplanter Eigennutzung ist ein leerer Zustand sogar von Vorteil — entscheidend ist die Ursache.
Quellen & Normen
- § 558 BGB — Ortsübliche Vergleichsmiete (Maßstab für die erzielbare Miete)
- Örtlicher Mietspiegel der Gemeinde
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Hol fachlichen Rat ein, wenn der Leerstand lange andauert und die Ursache unklar bleibt — ein Sachverständiger kann verdeckte Bau- oder Lagemängel aufdecken.
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Häufige Fragen
Ist Leerstand beim Immobilienkauf ein Nachteil?
Kurzfristig ja, weil Mieteinnahmen fehlen und du neu vermieten musst. Bei Eigennutzung kann ein leerer Zustand aber von Vorteil sein.
Warum ist die Ursache des Leerstands wichtig?
Sie zeigt, ob es ein lösbares Timing-Problem ist oder ein strukturelles — etwa schlechte Lage, Zustand oder überhöhtes Mietniveau.
Weitere Begriffe: Mietverträge
Grundblick liefert eine KI-gestützte Ersteinschätzung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung durch Notar, Anwalt oder Sachverständige. Stand: 2026-04-26.