Miete weit unter Marktniveau
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Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, schmälert das bei einer Kapitalanlage sofort die Rendite. Willst du selbst einziehen, musst du den Mieter erst wegen Eigenbedarf kündigen. Eine Anpassung auf Marktniveau ist nur in kleinen Schritten und mit Fristen möglich. Für Käufer heißt das: Der Ertrag bleibt vorerst niedrig.
Was bedeutet das für dich?
Du trittst per Gesetz in den bestehenden Mietvertrag ein. Die niedrige Miete gilt zunächst unverändert weiter — auch wenn der Kaufpreis eine höhere Rendite verspricht.
Mieterhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und in gesetzlich gedeckelten Schritten möglich. Bis zum Marktniveau können Jahre vergehen.
So steht es typischerweise im Dokument
„Die monatliche Nettokaltmiete beträgt … Euro." — verglichen mit einem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Angeboten fällt der Wert deutlich zu niedrig aus.
Oft kombiniert mit einem alten Vertragsdatum und einer Klausel wie „Die Miete wurde zuletzt im Jahr … angepasst."
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Bei der Kapitalanlage drückt die niedrige Ist-Miete direkt deine Bruttorendite — der Kaufpreis rechnet sich erst nach Jahren der Anpassung.
Bei geplanter Eigennutzung musst du zuerst wirksam wegen Eigenbedarf kündigen; bis zum Einzug können Fristen und im Streitfall ein Räumungsverfahren liegen.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Ist-Miete liegt nahe der ortsüblichen Vergleichsmiete; Spielraum nach oben ist gering, aber so ist der Kaufpreis auch kalkuliert.
- Genau prüfen: Miete spürbar unter Markt, aber in regulären Schritten (Kappungsgrenze) über einige Jahre anpassbar.
- Hohes Risiko: Miete weit unter Markt bei langjährigem, gut geschütztem Mietverhältnis — Anpassung dauert lange, Eigenbedarf ist schwer durchsetzbar.
Worauf du achten solltest
- Wie weit liegt die Ist-Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete?
- Plant du Eigennutzung — und ist eine Eigenbedarfskündigung realistisch?
- Welche Mieterhöhungsschritte sind in welchem Zeitraum erlaubt?
Was jetzt tun?
- Vergleiche die Ist-Miete mit dem örtlichen Mietspiegel oder mindestens drei vergleichbaren Angeboten.
- Rechne die realistische Rendite mit der heutigen Miete, nicht mit einer Wunsch-Marktmiete.
- Prüfe bei Eigennutzung ehrlich, ob und wann eine Eigenbedarfskündigung durchsetzbar wäre.
- Lass dir den vollständigen Mietvertrag inkl. aller Nachträge und die Mietzahlungshistorie geben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine vermietete Wohnung mit 6,50 Euro/m² Miete, während vergleichbare Wohnungen 11 Euro/m² erzielen. Er rechnet mit der Marktmiete — doch die Mieterin wohnt seit 18 Jahren dort. Mit Kappungsgrenze dauert es über ein Jahrzehnt, bis die Miete annähernd Marktniveau erreicht. Die Rendite bleibt jahrelang mau.
Häufige Irrtümer
„Nach dem Kauf kann ich die Miete frei anheben.“
Tatsächlich: Du trittst per Gesetz in den laufenden Vertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Erhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und in gedeckelten Schritten möglich.
„Eigenbedarf ist schnell durchgesetzt.“
Tatsächlich: Eigenbedarf muss konkret begründet sein, es gelten Kündigungsfristen, und Härtefälle des Mieters können die Kündigung verzögern oder ausschließen.
Quellen & Normen
- § 566 BGB — „Kauf bricht nicht Miete": der Mietvertrag läuft mit dir weiter
- § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete inkl. Kappungsgrenze (20 %, in angespannten Märkten 15 % in drei Jahren)
- § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB — Kündigung wegen Eigenbedarfs
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Zieh einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu, wenn du auf Eigennutzung angewiesen bist, der Mietvertrag ungewöhnliche Klauseln enthält oder ein langjähriges, stark geschütztes Mietverhältnis deine Kalkulation trägt.
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Häufige Fragen
Kann ich die Miete nach dem Kauf einfach erhöhen?
Nein. Du darfst nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und in begrenzten Schritten erhöhen, mit Ankündigungsfristen und Kappungsgrenze.
Warum ist eine zu niedrige Miete ein Risiko?
Bei Kapitalanlage drückt sie die Rendite, bei Eigennutzung musst du erst kündigen. Beides bindet dich länger als gedacht.
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Inhaltlich zusammenhängende Risiken — auch aus anderen Unterlagen: Miethöhe & Mietrecht.
Weitere Begriffe: Mietverträge
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