Bestehende Mietverträge beim Kauf prüfen

Kauf bricht nicht Miete: was das bedeutet

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert: Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter — du kannst ihn nicht einfach neu verhandeln, nur weil du jetzt Eigentümer bist.

Das hat Folgen in beide Richtungen. Einerseits hast du sofort Mieteinnahmen ohne eigene Mietersuche. Andererseits bist du an die vereinbarte Miete, die Kündigungsfristen und alle Klauseln gebunden, die dein Vorgänger unterschrieben hat. Was im Vertrag steht, gilt — auch wenn es für dich nachteilig ist. Genau deshalb musst du den Vertrag kennen, bevor du kaufst, nicht erst danach.

Miethöhe und Mietanpassung prüfen

Die vereinbarte Miete ist die Grundlage deiner Rendite — und sie lässt sich nicht beliebig erhöhen. Prüfe deshalb genau, wie hoch die aktuelle Miete ist, wie sie sich zur ortsüblichen Vergleichsmiete verhält und welche Anpassungsmöglichkeiten der Vertrag überhaupt vorsieht.

• Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und eventuelle Zuschläge im Detail.
• Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: deutlich darunter, marktgerecht oder darüber?
• Art der Mietvereinbarung: normale Miete, Staffelmiete oder Indexmiete.
• Wann zuletzt erhöht wurde und wann die nächste Anpassung frühestens möglich ist.

Bei Staffel- und Indexmieten ist im Vertrag festgelegt, wie sich die Miete entwickelt — bei der Staffelmiete in festen Stufen, bei der Indexmiete gekoppelt an die Preisentwicklung. Beides schränkt klassische Mieterhöhungen ein. Lies die genaue Klausel, statt dich auf eine grobe Beschreibung zu verlassen.

Kaution und Nebenkostenabrechnungen

Mit dem Eintritt in das Mietverhältnis übernimmst du auch die Pflichten rund um Kaution und Betriebskosten. Hier entstehen häufig Lücken, die dich später Geld oder Ärger kosten — deshalb gehören beide Punkte sauber geklärt und schriftlich dokumentiert.

Die Mietkaution muss bei der Übergabe nachweislich an dich weitergereicht werden, denn du haftest dem Mieter später für die Rückzahlung. Lass dir belegen, dass eine Kaution geleistet wurde, in welcher Höhe und wie sie verwahrt ist. Fehlt der Nachweis, kann es passieren, dass du am Ende des Mietverhältnisses für eine Kaution geradestehst, die du nie erhalten hast.

• Nachweis über Höhe und Verbleib der geleisteten Kaution.
• Stand der Nebenkostenabrechnungen: sind alle Jahre korrekt und fristgerecht abgerechnet?
• Offene oder strittige Nachzahlungen und Guthaben aus früheren Abrechnungen.
• Höhe der laufenden Vorauszahlungen und ob sie zu den tatsächlichen Kosten passen.

Vertragsklauseln und Besonderheiten

Mietverträge enthalten oft Klauseln, die über Jahre gewachsen sind oder aus alten Vertragsvorlagen stammen. Manche sind unwirksam, andere binden dich an Zusagen, die du so nie getroffen hättest. Lies den Vertrag vollständig — gerade die Stellen im Kleingedruckten, die man gern überfliegt.

• Befristungen, Kündigungsverzicht oder ungewöhnlich lange Kündigungsfristen zugunsten des Mieters.
• Vereinbarungen zu baulichen Veränderungen, Tierhaltung, Untervermietung oder Gartennutzung.
• Sonderrechte des Mieters, etwa ein vereinbartes Vorkaufsrecht.
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung — wer trägt was?
• Bei gewerblicher Vermietung: lange Laufzeiten und abweichende Regeln gegenüber Wohnraum.

Ungewöhnliche oder einseitig belastende Klauseln sind ein Warnsignal und gehören vor dem Kauf bewertet — im Zweifel mit anwaltlicher Hilfe. Was du beim Kauf übersiehst, lässt sich später nicht mehr aus dem Vertrag verhandeln, solange das Mietverhältnis besteht.

Kündigungsschutz und Eigenbedarf

Planst du, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie unvermietet weiterzuverkaufen, ist der Kündigungsschutz des Mieters entscheidend. In Deutschland ist er stark ausgeprägt: Eine Kündigung braucht einen gesetzlichen Grund, und Eigenbedarf ist an Voraussetzungen und Fristen gebunden. Geh nicht davon aus, dass du einen langjährigen Mieter ohne Weiteres herausbekommst.

Ein langjähriges Mietverhältnis bedeutet zudem lange Kündigungsfristen zugunsten des Mieters und eine hohe Hürde für Eigenbedarf. Wenn deine Kalkulation darauf beruht, die Wohnung bald selbst zu nutzen, ist das ein Punkt, den du keinesfalls überschlagen darfst — er kann den ganzen Plan kippen.

Mieter und Zahlungsverhalten einschätzen

Der beste Mietvertrag nützt wenig, wenn die Miete unregelmäßig oder gar nicht kommt. Soweit zulässig und vom Verkäufer dokumentiert, solltest du dir ein Bild vom bisherigen Zahlungsverhalten machen. Bestehende Rückstände oder ein laufender Streit übertragen sich mit dem Kauf auf dich.

• Gibt es aktuelle Mietrückstände oder eine Historie verspäteter Zahlungen?
• Laufen Mahnverfahren, Räumungsklagen oder andere Streitigkeiten?
• Wie lange besteht das Mietverhältnis schon, und wie ist das Verhältnis dokumentiert?

Vor der Unterschrift: das Wichtigste prüfen

Bei einer vermieteten Wohnung ist der Mietvertrag genauso wichtig wie Grundbuch und Teilungserklärung. Verlange alle Unterlagen rund um das Mietverhältnis vollständig und prüfe sie, bevor du dich bindest — nicht erst, wenn der Kauf schon besiegelt ist.

1. Vollständiger Mietvertrag mit allen Nachträgen, Anlagen und etwaigen Nebenabreden.
2. Aktuelle Miethöhe, Art der Mietvereinbarung und nächstmögliche Anpassung.
3. Nachweis über Höhe und Verbleib der Kaution.
4. Stand und Korrektheit der Nebenkostenabrechnungen.
5. Kündigungsschutz, mögliche Sperrfrist und Eigenbedarfslage.
6. Dokumentiertes Zahlungsverhalten und etwaige laufende Streitigkeiten.

Wenn dir Unterlagen fehlen oder die Antworten vage bleiben, ist das selbst eine Information. Ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis spricht für einen seriösen Verkäufer; Lücken und Ausweichmanöver sind ein Grund, genauer hinzusehen — und im Zweifel fachlichen Rat einzuholen, bevor du unterschreibst.