Mieter in Zahlungsverzug
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Zahlt der Mieter die Miete nicht oder verspätet, übernimmst du beim Kauf das laufende Mietverhältnis samt Problem. Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentümerwechsel stehen meist dem Verkäufer zu, der laufende Ärger aber dir. Für Käufer ist wichtig, die Höhe der Rückstände und den Stand möglicher Kündigungen oder Klagen genau zu prüfen.
Was bedeutet das für dich?
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist erst möglich, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Bis zur tatsächlichen Räumung können Monate vergehen.
Zahlt der Mieter offene Beträge nach, kann eine fristlose Kündigung sogar unwirksam werden. Du erbst damit ein zahlungsschwaches Mietverhältnis mit ungewissem Ausgang.
So steht es typischerweise im Dokument
Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wem Mietrückstände aus der Zeit vor dem Eigentümerwechsel zustehen — meist verbleiben sie beim Verkäufer.
Maßgeblich für eine fristlose Kündigung ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Rückstand von zwei Monatsmieten.
Auswirkung auf Kaufpreis, Nutzung & Finanzierung
Du übernimmst das laufende Mietverhältnis samt Ausfallrisiko, auch wenn die Altrückstände dem Verkäufer zustehen.
Eine fristlose Kündigung ist erst ab zwei Monatsmieten Rückstand möglich; bis zur Räumung können Monate vergehen.
Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Ampel-Logik: wann rot, gelb, grün?
- In der Regel unkritisch: Keine Rückstände, pünktliche Zahlungshistorie, solventer Mieter.
- Genau prüfen: Geringe oder vereinzelte Rückstände, gemahnt aber nicht eskaliert — beobachtbar, Altrückstände dem Verkäufer zugeordnet.
- Hohes Risiko: Hoher laufender Rückstand, bereits gekündigt oder beklagt — zahlungsschwaches Mietverhältnis mit ungewissem, langwierigem Ausgang.
Worauf du achten solltest
- Wie hoch ist der aktuelle Mietrückstand?
- Wurde bereits gemahnt, gekündigt oder geklagt?
- Wem stehen Altrückstände laut Kaufvertrag zu?
Was jetzt tun?
- Lass dir die Zahlungshistorie und den aktuellen Rückstandsstand offenlegen.
- Kläre, ob bereits gemahnt, gekündigt oder geklagt wurde und in welchem Stadium das Verfahren steht.
- Regele im Kaufvertrag eindeutig, wem Altrückstände zustehen.
- Kalkuliere mögliche Mietausfälle und Räumungskosten in den Kaufpreis ein.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer übernimmt eine Wohnung mit drei Monatsmieten Rückstand. Er kündigt fristlos. Kurz vor der Räumung zahlt der Mieter den Rückstand nach — die Kündigung wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Käufer behält einen zahlungsschwachen Mieter und bleibt auf den Verfahrenskosten sitzen.
Häufige Irrtümer
„Mietschulden des Vormieters kann ich nach dem Kauf eintreiben.“
Tatsächlich: Die Forderung auf Altrückstände bleibt in der Regel beim Verkäufer; du übernimmst nur das laufende Verhältnis und das künftige Ausfallrisiko.
„Bei Zahlungsverzug bin ich den Mieter schnell los.“
Tatsächlich: Eine fristlose Kündigung greift erst ab zwei Monatsmieten und kann durch Schonfristzahlung nach § 569 BGB geheilt werden.
Quellen & Normen
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB — Schonfristzahlung / Heilung der Kündigung
- § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
Verlinkte Normen führen zum amtlichen Gesetzestext auf dejure.org.
Wann du Anwalt oder Gutachter brauchst
Zieh einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu, sobald nennenswerte Rückstände bestehen oder bereits ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren läuft — die Heilungsmöglichkeiten machen den Ausgang schwer kalkulierbar.
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Häufige Fragen
Übernehme ich Mietschulden beim Kauf?
Die Forderung auf Altrückstände bleibt meist beim Verkäufer. Du übernimmst aber das laufende Mietverhältnis und das Risiko künftiger Ausfälle.
Wann kann ich einem säumigen Mieter kündigen?
Fristlos bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten oder wiederholt verspäteter Zahlung. Eine Nachzahlung kann die Kündigung aber heilen.
Weitere Begriffe: Mietverträge
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