Erbbaurecht: Kaufen ohne das Grundstück zu besitzen

Was Erbbaurecht eigentlich bedeutet

Beim Erbbaurecht – umgangssprachlich oft „Erbpacht“ genannt – erwirbst du das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder ein bestehendes Gebäude zu nutzen und zu besitzen. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, also meist einer Kirche, Kommune oder Stiftung. Du wirst Eigentümer des Hauses, nicht des Bodens darunter.

Geregelt ist das Ganze im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Erbbaurecht wird auf eine lange, fest vereinbarte Laufzeit bestellt – üblicherweise zwischen 75 und 99 Jahren. Während dieser Zeit zahlst du dem Erbbaurechtsgeber einen laufenden Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks.

Das eigene Erbbaugrundbuch lesen

Ein Erbbaurecht ist rechtlich ein grundstücksgleiches Recht und wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt. Es ist also nicht einfach eine Eintragung im normalen Grundbuch des Grundstücks, sondern ein eigenständiges Blatt. Wer ein Erbbaurecht kauft, sollte sowohl das Erbbaugrundbuch als auch den zugrunde liegenden Erbbaurechtsvertrag genau prüfen.

Im Erbbaugrundbuch findest du unter anderem den Erbbaurechtsgeber, die Laufzeit, den vereinbarten Erbbauzins als Reallast sowie eingetragene Belastungen wie Grundschulden oder Vorkaufsrechte. In Abteilung II und III stehen die Rechte und Lasten, die das Erbbaurecht betreffen – genau wie bei einem klassischen Grundstücksgrundbuch.

• Bestand: Bezeichnung des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks
• Abteilung I: aktueller Inhaber des Erbbaurechts
• Abteilung II: Erbbauzinsreallast, Vorkaufsrechte, Zustimmungs- und Heimfallregelungen
• Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken zur Finanzierung

Erbbauzins und Wertsicherungsklausel

Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt, das du für die Nutzung des Grundstücks an den Erbbaurechtsgeber zahlst – meist jährlich, berechnet als Prozentsatz des Grundstückswerts. Er ist der Preis dafür, dass du den Boden nicht kaufst, sondern nur nutzt. Über die lange Laufzeit summiert sich dieser Betrag erheblich.

Fast alle Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel. Sie koppelt den Erbbauzins an einen Index, etwa den Verbraucherpreisindex, sodass er über die Jahre angepasst – in der Regel erhöht – werden kann. Prüfe genau, wie aggressiv diese Anpassung ausgestaltet ist und in welchen Abständen sie greift.

Restlaufzeit: der unterschätzte Wertfaktor

Die Restlaufzeit ist die Zahl der Jahre, die das Erbbaurecht noch läuft. Sie ist beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts der vielleicht wichtigste Wertfaktor überhaupt. Eine kurze Restlaufzeit drückt den Wert des Gebäudes erheblich und macht die Finanzierung schwierig.

Der Grund ist einfach: Je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto weniger Jahre kannst du das Gebäude noch nutzen, bevor das Erbbaurecht ausläuft. Banken berücksichtigen das, weil ihre Sicherheit mit dem Erbbaurecht ebenfalls erlischt. Bei sehr kurzer Restlaufzeit kann eine Bank die Finanzierung ganz ablehnen oder nur zu schlechteren Konditionen anbieten.

Heimfall und Entschädigung am Laufzeitende

Läuft das Erbbaurecht aus oder kommt es zum Heimfall, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Heimfall bedeutet, dass der Erbbaurechtsgeber die Übertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen kann – am regulären Laufzeitende, aber je nach Vertrag auch vorzeitig bei bestimmten Pflichtverletzungen.

Für den Verlust des Gebäudes erhält der Erbbauberechtigte üblicherweise eine Entschädigung. Wie hoch diese ausfällt, regelt der Erbbaurechtsvertrag – und genau hier lauert ein Risiko: Die vereinbarte Entschädigung kann deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Gebäudes liegen. In manchen Verträgen sind nur ein Teil des Werts oder feste Abschläge vorgesehen.

Zustimmungspflichten, Finanzierung und Wiederverkauf

Viele Erbbaurechtsverträge sehen Zustimmungspflichten des Erbbaurechtsgebers vor. Das heißt: Für den Verkauf des Erbbaurechts oder für die Belastung mit einer Grundschuld brauchst du dessen Zustimmung. Diese Klauseln sollen Missbrauch verhindern, können dich aber in der Praxis einschränken und Verfahren verzögern.

Auch die Finanzierung ist beim Erbbaurecht oft aufwändiger. Banken prüfen genauer, weil ihre Sicherheit von Restlaufzeit, Heimfallregelung und Entschädigung abhängt. Bei kurzer Restlaufzeit sind viele Kreditinstitute zurückhaltend. Das wirkt sich auch auf den Wiederverkauf aus: Findet ein späterer Käufer keine Finanzierung, schrumpft dein Käuferkreis.

1. Restlaufzeit prüfen – reicht sie über deine geplante Finanzierungsdauer hinaus?
2. Erbbauzins und Wertsicherungsklausel durchrechnen, inklusive möglicher Anpassungen
3. Heimfall- und Entschädigungsklauseln im Vertrag genau lesen
4. Zustimmungspflichten bei Verkauf und Belastung klären
5. Frühzeitig mit der finanzierenden Bank über die Erbbaurechts-Konstellation sprechen

Warnsignale beim Erbbaurecht

Erbbaurecht ist kein schlechtes Modell – für viele Käufer ist der niedrigere Einstiegspreis ohne Grundstückskauf attraktiv. Entscheidend ist, dass die Vertragsbedingungen fair sind. Einige Konstellationen sollten dich besonders aufmerksam machen.

• Kurze Restlaufzeit: drückt Wert und Finanzierbarkeit deutlich
• Hoher oder straff indexierter Erbbauzins über eine Wertsicherungsklausel
• Ungünstige Entschädigungsregel, die klar unter dem Verkehrswert bleibt
• Weiche oder weit gefasste Heimfallklauseln, die schon bei kleinen Verstößen greifen
• Umfangreiche Zustimmungspflichten, die Verkauf oder Belastung erschweren