Finanzierung und Finanzierungsbestätigung vor dem Kauf

Die richtige Reihenfolge: Finanzierung vor der Suche

Viele beginnen die Immobiliensuche mit dem Stöbern in Exposés und klären die Finanzierung erst, wenn die Wunschwohnung gefunden ist. Das ist die falsche Reihenfolge. Wer sein Budget nicht kennt, verliebt sich in Objekte, die er sich nicht leisten kann — oder lässt aus Unsicherheit passende Wohnungen ziehen, weil im entscheidenden Moment die Zusage fehlt.

Sinnvoll ist, die Finanzierung grob vorzuklären, bevor du ernsthaft suchst. So kennst du dein realistisches Budget inklusive Kaufnebenkosten, kannst gegenüber Verkäufer und Makler glaubwürdig auftreten und bist handlungsfähig, sobald das richtige Objekt auftaucht. Auf einem umkämpften Markt entscheidet manchmal nicht der höchste Preis, sondern wer am schnellsten finanzierungssicher ist.

Eigenkapital: wie viel sinnvoll ist

Eigenkapital ist das Geld, das du selbst in den Kauf einbringst — Erspartes, Wertpapiere, ein zinsgünstiges Familiendarlehen oder vorhandenes Bausparguthaben. Je mehr du einbringst, desto kleiner das Darlehen, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser in der Regel die Konditionen, die sie dir anbietet.

Als grobe Orientierung gilt, dass du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche tragen solltest, idealerweise zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Eine Vollfinanzierung ohne jedes Eigenkapital ist möglich, aber teurer und für die Bank riskanter — sie verlangt dann meist höhere Zinsen und prüft Einkommen und Bonität strenger.

• Bankguthaben, Tagesgeld und Festgeld, die kurzfristig verfügbar sind.
• Wertpapiere oder Fondsanteile, die sich verkaufen lassen.
• Bausparguthaben und zuteilungsreife Bausparverträge.
• Ein privates oder familiäres Darlehen, sofern es klar geregelt ist.
• Eigenleistung bei einer Sanierung („Muskelhypothek"), realistisch angesetzt.

Was die Bank von dir sehen will

Bevor eine Bank ein Darlehen zusagt, prüft sie zwei Dinge: deine persönliche Bonität — also ob du das Darlehen zuverlässig bedienen kannst — und den Wert der Immobilie, die ihr als Sicherheit dient. Für beides braucht sie Unterlagen. Wer sie vollständig und geordnet vorlegt, beschleunigt die Zusage spürbar.

Unterlagen zu deiner Person

• Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, bei Selbstständigen die Einkommensteuerbescheide und Bilanzen der letzten Jahre.
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge.
• Übersicht über bestehende Kredite und laufende Verpflichtungen.
• Ausweisdokument und gegebenenfalls eine Selbstauskunft der Bank.

Unterlagen zur Immobilie

• Aktueller Grundbuchauszug und das Exposé mit Lage und Beschreibung.
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Fotos.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Energieausweis und Angaben zu Baujahr und durchgeführten Sanierungen.
• Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage und das laufende Hausgeld.

Viele dieser Dokumente sind genau jene, die du ohnehin für die Prüfung des Kaufs brauchst. Es lohnt sich, sie früh vollständig vom Verkäufer oder Makler anzufordern — fehlen wichtige Unterlagen, verzögert das nicht nur die Finanzierung, sondern ist häufig auch ein Warnsignal für den Kauf selbst.

Die Finanzierungsbestätigung: was sie ist und was nicht

Die Finanzierungsbestätigung — oft auch Finanzierungszusage oder Machbarkeitsbestätigung genannt — ist ein Schreiben deiner Bank, das bestätigt, dass sie deine Finanzierung grundsätzlich für darstellbar hält. Makler und Verkäufer verlangen sie häufig, bevor sie ernsthaft mit dir verhandeln oder einen Notartermin ansetzen. Sie ist dein Nachweis, dass du kein reiner Interessent bist, sondern kaufen kannst.

Wichtig ist deshalb, den Status deiner Finanzierung sauber zu trennen: Eine unverbindliche Vorabbestätigung hilft dir, im Markt aufzutreten. Bevor du aber den Kaufvertrag unterschreibst, brauchst du die verbindliche Zusage über die konkrete Summe. Wer beim Notar unterschreibt, ohne die endgültige Zusage in der Hand zu haben, geht ein erhebliches Risiko ein.

Konditionen verstehen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung

Ein Darlehen besteht aus mehr als nur dem Zinssatz. Drei Stellschrauben bestimmen, wie teuer und wie flexibel deine Finanzierung wird: die Dauer der Zinsbindung, die anfängliche Tilgung und die Möglichkeit zu Sondertilgungen. Sie zu verstehen lohnt sich, weil sie über die Jahre große Unterschiede machen.

• Zinsbindung: der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist. Eine lange Bindung gibt Planungssicherheit, kostet aber meist etwas mehr Zinsen.
• Tilgung: der Anteil, mit dem du das Darlehen jährlich zurückzahlst. Eine höhere Tilgung macht dich schneller schuldenfrei, erhöht aber die monatliche Rate.
• Sondertilgung: die Option, zusätzlich zur regulären Rate Beträge zurückzuzahlen. Sie verschafft dir Flexibilität, etwa bei einer Bonuszahlung oder einer Erbschaft.
• Restschuld: der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss („Anschlussfinanzierung").

Konkrete Zinssätze hängen vom Marktumfeld, deiner Bonität und dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert ab und ändern sich laufend — verlässliche Zahlen bekommst du nur aus einem aktuellen, auf dich zugeschnittenen Angebot. Hol mehrere Angebote ein und vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die Laufzeit.

Was du dir wirklich leisten kannst

Die Bank prüft, ob du das Darlehen tragen kannst — du solltest dieselbe Frage aber auch für dich selbst ehrlich beantworten. Eine Rate, die rechnerisch gerade so passt, wird zur Belastung, sobald etwas Unvorhergesehenes dazukommt: ein Jobwechsel, eine Familienphase, steigende Lebenshaltungskosten oder eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen.

Rechne deshalb nicht nur die Darlehensrate, sondern die gesamten laufenden Kosten des Wohnens: Hausgeld inklusive Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Versicherungen, Strom und Heizung sowie eine eigene Rücklage für Reparaturen im Sondereigentum. Erst die Summe zeigt, ob der Kauf dauerhaft zu deinem Leben passt.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Die meisten Probleme bei der Finanzierung entstehen nicht durch schlechte Konditionen, sondern durch schlechtes Timing und fehlende Vorbereitung. Die folgenden Punkte gehören zu den häufigsten Stolperfallen.

1. Erst suchen, dann finanzieren: Ohne geklärtes Budget verlierst du Zeit und das richtige Objekt.
2. Kaufnebenkosten vergessen: Sie müssen meist aus Eigenkapital kommen und sind kein kleiner Posten.
3. Vorläufige Bestätigung mit verbindlicher Zusage verwechseln: Vor dem Notartermin muss die endgültige Zusage stehen.
4. Nur ein Angebot einholen: Ohne Vergleich verschenkst du oft Geld über die gesamte Laufzeit.
5. Zu knapp kalkulieren: Ohne Puffer für Zins, Einkommen und Reparaturen wird die Rate zum Risiko.

Keiner dieser Punkte verlangt Spezialwissen — sie verlangen nur, die Finanzierung früh und gründlich anzugehen statt nebenbei. Eine Finanzierung ist eine Entscheidung über viele Jahre. Die Zeit, die du in die Vorbereitung steckst, zahlt sich über die gesamte Laufzeit aus.